近日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，此次的方案將在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等地率先開展試點(diǎn)，該政策是對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段土地制度的一次創(chuàng)新，突破了現(xiàn)行法律規(guī)定“非農(nóng)建設(shè)必須使用國(guó)有土地”的限制，此次方案的試點(diǎn)雖然是針對(duì)租賃住房建設(shè)，其政策效應(yīng)短期對(duì)商品房市場(chǎng)影響不大，如政策全面推開遠(yuǎn)期會(huì)改變商品房市場(chǎng)供需平衡進(jìn)而對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。
由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，我國(guó)的城市化進(jìn)程加速，在十幾年的時(shí)間里，數(shù)以億計(jì)的人口遷入城市定居，我國(guó)城市的房地產(chǎn)價(jià)格開始普遍上升，并在后期出現(xiàn)巨大分化。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)來看，自2010年開始我國(guó)70城市房?jī)r(jià)指數(shù)開始緩慢上升，在2012年底開始突然上升，之后至2014年底增速趨于平穩(wěn)，但2015年又開始急速上升。出現(xiàn)這種情況的原因是2014年開始土地供應(yīng)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，國(guó)土部要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。這種計(jì)劃配置城市建設(shè)用地的做法，是導(dǎo)致一二線城市房?jī)r(jià)泡沫、三四線庫(kù)存泡沫的原因。而究其根本原因是土地制度的城鄉(xiāng)雙軌制，以及對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡。
我國(guó)建設(shè)用地主要集中在城市，一般情況下農(nóng)村集體用地需要征收后才能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。農(nóng)村集體作為農(nóng)村土地的所有者無權(quán)設(shè)置建設(shè)用地使用權(quán)，農(nóng)村土地只有在被征收為國(guó)有土地后才能用于非農(nóng)建設(shè)。城市房地產(chǎn)管理法實(shí)際上是國(guó)有建設(shè)用地管理法，《物權(quán)法》所謂的建設(shè)用地使用權(quán)也僅指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，這種使用權(quán)具有用益物權(quán)的一般屬性，并且可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，而《物權(quán)法》所謂的宅基地使用權(quán)不同于“住宅建設(shè)用地使用權(quán)”，后者作為國(guó)有建設(shè)用地的一個(gè)亞種擁有前述用益物權(quán)的一切權(quán)能，而前者作為農(nóng)村集體所有的宅基地使用權(quán)，其使用權(quán)人只對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，沒有收益權(quán)，更不可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)農(nóng)村存量集體建設(shè)用地近19萬平方公里，其中70%以上是宅基地，真正屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地即鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村辦企業(yè)用地所占比例很小約占10%。如果把農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地僅限于原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村辦企業(yè)用地，農(nóng)村集體建設(shè)用地所占比重和發(fā)揮的作用微不足道。最近，中央已批準(zhǔn)把土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革擴(kuò)大到現(xiàn)有33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)， 但宅基地制度改革仍維持在原15個(gè)試點(diǎn)地區(qū)。盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，以其中閑置或低效配置的土地入市，可以使城市建設(shè)用地增加，可以滿足相當(dāng)時(shí)期內(nèi)我國(guó)工業(yè)化和城市化對(duì)建設(shè)用地的需求，不僅如此，合理的土地制度安排和健康的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，本質(zhì)上會(huì)減少耕地的占用。因此，存量集體建設(shè)用地試點(diǎn)建設(shè)公租房，意味著大批低成本土地入市，對(duì)抑制高房?jī)r(jià)將產(chǎn)生巨大作用，是真正意義上的樓市調(diào)控大招，彰顯了中央建立租售并舉住房體系的決心，是土地制度的重大變革，照此邏輯推演，未來土地入市是否要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)都有可能發(fā)生變化。
